[摘要] 对新房实际总体价格的影响:短涨长平。从短期看,新政使得二手房的交易环节税费大幅上升,而新房的购置税费低廉的优势,将使得对于手房的需求,短期内分流到新房市场来。
对新房实际总体价格的影响:短涨长平。从短期看,新政使得二手房的交易环节税费大幅上升,而新房的购置税费低廉的优势,将使得对于手房的需求,短期内分流到新房市场来。但从中长期看(1年以上),针对新房的投资性需求将进一步萎缩,过高的存量房交易税费,将使得未来对新房的投资需求,难以实现高。
对新房实际价格的结构性影响:取决于新房/存量房交易占比。观察二手房新政对新房价格结构性影响的关键指标,在于新房/存量房的区域市场占比。二手房交易占比越高的区域市场,因新政压力新房涨价越严重;反之则明显弱化,三四线城市供求失衡严重,新房价格难有起色。
我们估计,一线城市与部分二线城市二手房占比超过6成,部分二线城市二手房占比约三四成,二手房占比约15%。
对于手房实际成交价的总体影响:短期量缩价格走势不明朗,中期价格向上。短期而言,可能是挂牌价大涨,实际成交价小涨,网签价不动,个税负担仍然主要由卖方承担,其次才是买方。
从中长期看,城市核心区住宅供应乏力,人口加速集居都将导致二手房市场逐渐吸收个税政策冲击,重新回到上升轨道,我们认为这个时间大致在4-6个季度。
对于手房价格的结构性影响:一线城市次新房续涨。观察二手房受新政冲击的结构性影响,有两个关键指标,一是二手房交易占比,二是二手房交易溢价率。二手房交易占比越高的区域,二手房涨价压力越大,因此一线城市的二手房房价仍是问题,三四线城市二手房将更乏人问津。
溢价率高的房屋,通常属于老旧或者房改房,此类房屋取得成本极低,且在二房供应中占主体,此类二手房的个税负担难以有效转嫁,价格涨幅将趋缓甚至微降。溢价率较低的次新房,其涨价压力仍巨大。
对房地产市场的整体效应:一是是新政力度虽大,但对抑制一线城市核心区的二手房价格,以及增加这些区域的新房供应几乎没有实际意义;二是投资性需求将逐步淡出房地产市场,改善型和首次置业型的需求将成为房地产需求的主流;三是房地产销售领域的去金融化进程将进一步加速,购房自筹资金比例将持续上升。
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