[摘要] “第二届京沪经贸论坛”近日在北京举行，在此次论坛上，绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示，随着中国经济整体增速的放缓，过去那种“大拆大建”式的城市化建设已经基本结束，房地产全行业整体扩张、房价单边上涨的时代已经渐行渐远。
“第二届京沪经贸论坛”近日在北京举行，在此次论坛上，绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示，随着中国经济整体增速的放缓，过去那种“大拆大建”式的城市化建设已经基本结束，房地产全行业整体扩张、房价单边上涨的时代已经渐行渐远。房地产市场正在从过去的供不应求转向总体供求平衡，行业的“长期拐点”已经来临。“未来中国人口老龄化将不断加重，房地产市场需求将不断下降，存量房源将逐渐增加，市场供大于求的格局将进一步加剧”。
张玉良预计，未来中国的产业、人口将加快向几个核心都市圈转移，如京津冀、长三角、珠三角、中原地区等。因此，未来区域、城市间市场分化将是一个长期趋势。而随着中国人口拐点的来临，这一分化格局将进一步加剧。
对于目前中国的房地产市场形势，张玉良表示，2015年全年房地产销售额再创历史新高。从统计数据来看，虽然当前房地产库存总量仍然较高，但房地产市场回暖的态势已经基本确立下来。“但不同区域、不同城市房地产市场的分化越来越明显。一线城市和部分二线城市的行情急剧上涨，而且涨幅在不断扩大，而三四线城市房价总体保持平稳，甚至略有下降，目前中国房地产市场的总基调还是去库存”。
在张玉良看来，目前中国房地产市场总体过剩和结构性短缺并存。一方面，随着房地产市场从供不应求向总体供求平衡转变，客户的需求也从过去“有房住”转向“住好房”，简单的同质化产品销售越来越困难，个性化、品质化的需求逐渐占据主流。另一方面，随着经济转型升级，传统的商业地产和产业地产的需求逐渐减少，特色的、新型的商业地产和产业地产需求加速崛起。当然，近期的增值税制改革将有利于非住宅产品的市场。
对于中国部分城市房价近期的快速上涨，张玉良指出，自去年年中以来，资本市场大起大落、剧烈波动，使得大量资金从股市流出。其中，就有相当一部分的资金流向了房地产市场。由于三四线城市库存高企，因此产业和人口基础较好的一线城市和部分二线城市的房地资产，就成为这些资金竞相追逐的对象，由此推动了部分城市房价快速上涨。
在张玉良看来，在房地产库存仍然处于高位的情况下，未来相对宽松的政策环境仍将持续。同时，受中国多个地区计划减少土地供应的影响，未来绝大部分城市的房价将较为稳定。
对于中国房地产企业的未来转型方向，张玉良认为，房地产市场过去整体向好，房地产企业不断扩张，在大中小城市全面布点，追求化布局。但面对行业长期拐点和市场加速分化的新趋势，一些产业基础好、人口集聚能力强的一线城市和区域中心城市仍然有较大的发展空间，但是多数三四线城市都将面临较大压力。“企业应当改变过去全面布点的扩张模式，顺应大都市圈的发展趋势，调整业务布局，将资源投向经济发展好、人口集聚能力强的重点区域、重点城市。加强一线城市和中东部地区区域中心城市的投资力度”。
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