三四线的房价还要再涨5年？现在不过半山腰……

她们受乌托邦声音的诱惑，

拼命挤进天堂；

当身后的大门砰然关上时，

才发现自己，已身在地狱！

——深悦会

昨天一篇乡愁的文章发出去之后，收到了不少留言，其中有一位叫“桑桑”的悦友问我，她嫁到了江苏盐城，在那边虽然有房，但总跟无根浮萍似的，桑桑特别眷念家乡，家乡有她初中高中同学，有年轻时一起祸害一起叛逆的姐妹，有她想起来都会流口水的独特小吃。

桑桑每年总是找各种借口要往家乡跑四五次，每次一住半月，她的老公在杭州吉利当高管，杭州一套房，盐城一套房，桑桑早就想在老家买一套，有事无事可以带娃回来住个十天半月，住得舒服舒心舒适，因为顾及婆家的看法，一直埋在心底，不好意思提。 

桑桑计划掏私房钱，一打听，老家的房价早已经今非昔比了，以前一套100平的40万出头，目前近乎翻一倍，接近80万了，要知道桑桑老公当初买盐城那套房，房价也不过如此，桑桑再一次犹豫我，她问我，三四线城市的房价如此妖孽，未来会如何走？

我的答案是，趁早。

因为，个人觉得三四线的城市，房价不过半山腰，至少还要再涨五年！ 

1

决定房价的因素，无外乎5点：人口，经济发达程度，土地，城镇化率，战争或内乱等，

虽然各种数据报告说中国的人口呈断崖式的下滑，但如此大的载体，即便有所下滑，但骆驼就是骆驼，无论瘦不瘦死，它的体格就在那里，然而，咱泱泱中华巍巍河山，不挑历史各朝各代的刺，至少土地是固体千年不变，寺庙施粥，假若只有几个人来领，喝下肚的量自然多，但是如果一个闹饥荒的村子里头，所有的村民跑了出来，跑得快的可能还有口米汤，脚步慢一些的，SORRY，没有了。

供不应求，在今后很长的一段时间内存在，这是中国楼市最主要的基本矛盾。

虽然有些人口口声声的说着断崖，渲染着人口危机，但实际上，在中国每年人口净增1000万左右，需求摆在这里，而可供开发的土地越来越少，并不能算真正的断崖，尽管根据官方的数据中国的城市化率已达到6成，但相对而已，很多三四线城市，拥有城市户籍的人口连50%都没有，余下的都是流动人口，这个群体大多数都是县级以下的乡镇村户口，今天我因为私事回了一趟老家，镇子上生活的基本是老弱妇孺，一眼望去暮气沉沉，见不到一个鲜活的年轻人，此为镇，乡村就更不说了，那些离家去大城市闯荡的年轻人，几乎都是抱着这样的想法：去北上广打工，存钱回家买套房，娶个媳妇，退休了就回乡下养老。

年轻人都要在城里定居。

所以，年轻人对房地产的需求，也只是到半山腰而已。

深悦会的上一篇文章《斩不断的乡愁，回不去的房价》之中，就写了一句话：“随着三四线城市房价妖艳的涨幅之后，时间越长，你越会发现，家乡不仅容不下灵魂，连肉身都容不下了。”

三四线的房价暴涨是事实，很多人都抱怨房价涨太快，并且有了房价这么高工资那么低不降都没天理的歪理论。

之所以说这是歪理，是因为此类人还未认清一个事实，任何事物都有一个度量衡，包括房价，千万别用平行空间的眼光来看房价，我就问一句：你觉得哪一年的房价是不高的？

2

从官方统计的数据来看，中国一直到1987年才开始性的统计房价，而30年前的1988年，当年的房价均价为408元！数字看起来貌不惊人吧？事实上，我爸当年在老家当村长，日工资是1块2角，月薪是36元，算起来差不多一年不吃不喝不用才能买一平米。 

20年前的1998年，是中国房地产历史上的一个分水岭，在连续两年的北戴河会议之后，停止了住房实物分配，实现货币化，从此中国的房价跃上了一个新台阶，很多地方突破了2000元，譬如广州，20年前的广州均价在3000左右，有人说无意中翻出广州20年前的一张旧报纸，看到当时的楼盘广告，顿时泪腺翻滚，哇的一声哭了出来。 

问题是，1988年，我爸还是村长，月薪155元，年薪2000元都不到。

10年前2008年，北上广的房价已经破万，那时我大学毕业了，份工作在广州，工资是1500。

是的，无论你在哪个年代，除开那些开挂的人，假若你只是一个普通人，房价与收入永远都维持在一个度上，大约就是一年的收入不吃不喝不用，才够你买当地一平米的房。

经济与房价是一对亲戚，不是曹丕与曹植那般的同根生，但是也有血缘关系。

经济发展在某种程度上讲，与物价才是孪生兄弟，人的工资越来越多，但是物价也越来越高，自然房价就居高不下了，这有点像希腊神话西西佛斯那个永无止境的往山上推石头故事。

既然桑桑问起的是房价的涨跌问题，也恰好谈到了中国房地产的历史，以史为鉴可以明得失，辨是非，即便是外行看热闹，大多数都可以看出房地产是有周期性的。

全球最著名的房地产周期研究专家弗雷德.哈里森，有过一个非常著名的预测：一个完整的房地产周期需要18年。

这18年里，哈里森认为，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂，这个疯狂，哈里森称之为“胜利者的诅咒”，最后是历时4年左右的崩溃。 

先不论哈里森的7524理论是否适用于中国房地产。

但这套说法是具备参考性的，有心者可以去翻翻中国楼市的历史，作个对比。

快速上涨，其只智能算一个时间段的波动，自2000年以来，房价随百姓收入涨，但经历过三个时间段的暴涨，分别是2007，2010，2015，而大多数时间，房价在经过一次暴涨之后，会保持几年的横盘。

房价的基本波动，与前两天女文青的《张扬导演，我爱你》有异曲同工之妙。

女文青当时的心理活动，约等于这样：《冈仁波齐》好看导演MAN情感萌芽——关注渐多感情生根——去云南身体沦陷——北京再聚感情沸腾到达巅峰——分别后有短暂的失落——女文青学习三毛好榜样感情无法自拔，10万+席卷网络让这段感情再次飙到了巅峰……张导要骂娘了。 

房价大概是这样的：缓慢增长——横盘——小跌——暴涨——缓慢增长——横盘——小跌——暴涨……人们要骂娘了。 

3

面对越来越高的房价，很多人甚至会喊，大哥你赶快调控调控吧，再这样涨下去，还给不给人活路了。

别搞错，调控就像上足了马力的发条，转动起来就没停过，当时间的车轮滚到2018年，调控依旧不断，密集得像古时候闹了蝗灾，密密麻麻铺天盖地的打下来，醒醒吧，这十几年调控自始至终都只是追求一个字：稳。

五限我们都知道。

这篇文章深悦会从另一个方面去解读限售和限购。

限购可以看作是为了让本城市户口的人先买房，然后外来户口后买房，说白了还是一个稳定，别搞得原城市户口反而没房住，而限售是针对二手房，通过控制年限，让房子不能迅速流入市场，看似针对炒房客，其实更多是要断绝这顺畅的市场流通，如果市场不流通，那么政策干预才会起到更大的作用。

否则，甲今天100万买了一套房，看到新房涨到150了，那么他接着倒手卖掉再倒腾已，房价很快就会到一个峰值！

毕竟人再有钱也有个度，然后接下来就是迅速崩盘，大佬就是通过各种调控，使房价老是在高位盘旋！这等于是便宜了开发商，让开发商将新房迅速高价卖出，然后再高价拿地，最后，吾等升斗小民都是高位接盘侠。

拖得越久，接盘就越惨烈。

这就是深悦会说的，为什么三四线城市房价只会涨不会跌的最后一个原因。 

我们都知道三四线城市人口流失严重，几乎都涌向了北上广深，经济或者说GDP创造力太差，大佬要开门，这是稳定与秩序与发展的基础，这些都需要有财政收入，当家的都知道柴米油盐贵，加上如今农业税没有收了，那么靠工商税收罚没根本无法支撑一座城市的正常运转，我们平时看到的公共基础设施：草坪、公园、厕所、道路等等城市化建设都要银子啊，怎么办？卖地呗，劫富济贫呗。

这也是为什么，一个城市越繁华房价越贵的根本原因，也就是说城市化发展越快，房价涨的也就越快。

大概就是有钱多出钱，没钱想办法让你有钱，这个办法就是棚改，大家一起来，都来建设和谐社会。 

说到这里，我们不妨反推，三四线的房价为什么不会下跌？

一旦暴跌会怎样？最显然易见的就是财政收入将会受到非常大的打击，所以大佬们是最不愿意看到房价暴跌的。

这也就是为什么大佬在调控楼市的时候只说：遏制房价上涨势头，而不是说：坚决把房价降下来。

此为深悦会之前经常强调的一点：三四线的房价一旦涨起来，就不可能跌，只会涨，缓慢的涨，最后横盘，就安安静静的横在那里，不增不减，不胖不瘦，不高不低。

而这个周期，根据中国房地产三十年的历史来推演，大概还有五年！ 

昆德拉的《玩笑》当中有句话：世人受乌托邦声音的诱惑，拼命挤进天堂；当身后的大门砰然关上时，他们却发现自己已在地狱！

这句话同样适用于地产江湖。

那些人啊，受乌托邦声音的诱惑，拼命想在北上广深这样的天堂买房。

但高得如处云端的房价一步一步将他们逼退，大批大批的人顺势而下，选择返乡置业，还有些人非要死磕，回家乡买一套房的人越来越多，土地和房源越来越少……

这样的供需关系注定了房价会越来越高，乌托邦是实现不了的梦。

那么，千万别让三四线城市的大门也砰然关上，最后落得一个箩筐挑水两边空……