震惊！碧桂园万科恒大三巨头，卖了中国七分之一的房子

文/ （公众号：晓楼市）

2017年，房地产调控政策继续升级，限价、限售、限购、限贷、限备案、限预证、限回款…层层设限，然而就是这样“艰难”的行业环境，去年商品住宅销售额依然增长11.3%，达11.02万亿；销售面积增长5.3%，达14.48万㎡。

此前，深度地产研究院发布了《深度排名·2017中国房地产开发商100强》，从数据来看，三巨头碧桂园、万科、恒大三家销售额总和达到了1.58万亿，占到了14.3%，换句话说，碧桂园万科恒大三巨头，卖了中国七分之一的房子。

1、行业格局

三巨头销售额总和超1.5万亿，10强销售额总和超3万亿，而整个市场规模差不多就是11万亿，行业寡头格局基本显现。在这样的规模经济之下，融资能力、快速开发运营能力、拿地能力等，已经为这些大房企形成了较高的竞争壁垒。

高速发展20年后，中国房地产行业已进入下半场。在2015-2016年这一波市场中，一边是踩对点的企业乘势而起，成为市场中的一方诸侯。而另一边没有踩对点的企业，由于错过这最重要的一波行情，又没有足够的土地储备，则纷纷转型、退出。小房企基本被并购消失在市场中，甚至原来的一些中型房企也要被迫退出这个市场。

与此同时，这些面临现金流困境、拿地困境、财务困境等的中小房企，将成为大房企的完美“养料”，合纵连横的整合之下，资产或股权并购能力强的大房企将进一步的加速增长。

2、房企梯队

从排名数据来看，阶梯式落差非常明显，而这个阶梯也会逐渐固化，未来房企想要“更上一层楼”将越来越难，这张牌桌上能容纳下的玩家数量正在锐减。

未来，年销售额做不到10000亿的没法叫做巨头，做不到1000亿的都是小开发商！所以现在甭管有没有卖到1000亿，至少各家宣传海报上，都已经写上了“千亿XX（房企名）”，表示出了冲击千亿的决心。而如碧桂园，则早已“泄密”传出2018年将冲击万亿规模。

我们只看1000亿规模以上的17家房地产开发商，依次是碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海、龙湖、华润、华夏、金地、新城、招商、万达、旭辉、绿城、世茂，而2018年这个千亿以上阵营一定会扩容。

值得注意的是，从过去一两年的发展来看，融创的增长势头非常猛，虽然一系列并购动作中有乐视等个别案例的挫折，但依然是未来最有机会迈入巨头阵营的房地产开发商，没有之一。

3、行业集中度

三巨头碧桂园、万科、恒大的销售额总和达到了15816.4亿，集中度（市占率）达14.3%，换句话说，碧桂园万科恒大三巨头，卖了中国七分之一的房子。

与这篇同样的标题我去年写过一篇，只不过当时还是十分之一。同时，明年开年的时候这个标题还会继续用，我相信两年，这个比例会变成三分之一。

而前10强房企的销售额总和达到32550.8亿元，市场占有率达到29.5%，前20强房企销售额总和为43363.4亿元，市场占有率达到39.3%。也就是说，头部10家房企的市占率将近三成，前20强房企市占率将近四成。

4、增长率

根据国家统计局的公布数据，2017年全年，商品商品住宅销售额依然增长11.3%，也就是说，楼市的大盘涨了11.3%。那么100强房地产开发商中，有不少虽然是正增长，但没有达到11.3%这个数字，其实都是跑输大盘，不过这些企业并不在我们今天重点关注之列。

梳理整个100强房企的增长情况，发现全年销售额同比增长80%以上且销售面积巨额增长的企业，有两类值得关注：

类量价齐升，典型的如祥生、新力、泰禾、美的、正荣、新城、滨江。显然这类企业得益于此前的良好布局，是战略投资能力的体现。

其中，从祥生和新力的销售额同比情况来看，前者夸张的高达237.9%，后者也高达186.1%，排名均上升50+名。此外，预计今年祥生有望直接踏入千亿阵营。

第二类量升价跌，典型如融创、阳光城、蓝光、旭辉。参考均价实际情况，这四家企业中融创、旭辉、阳光城此前均价较高，目前下滑至1.4-1.6万以上，是规模扩张期正常现象，属合理范围。

但是，其中蓝光的情况需要关注，虽然2017年销售额翻番，但实际均价却从11042元/㎡下滑到了9735元/㎡，这个均价水平很可能是扩张了大量二三线远郊或四五线城市而导致的，这些地方的高库存问题依然不容忽视，未来发展值得警惕，具体情况可等到三四月份看蓝光发展的年报。

最后，还有一类企业的销售额虽然也达到了正增长，但可以看到其销售面积增幅较小甚至还出现负增长，说明这部分企业的业绩增长完全是靠房价上升带动的，显得有些乏力。

5、城市分布

从100强房地产开发商的所在地来看，总部位于北京、上海、广东的，其中24家100强开发商总部位于广东，22家总部位于上海，21家总部位于北京。这三个地方占据了大部分的100强房地产开发商。

然而，细分来看，三处地方的情况又不太一样。广东（主要是广深）的房企基本都是本地创业发展壮大的；上海的房企大多是起源于各地，发展到一定阶段后将总部迁移来的，这其中以福建、江浙等背景居多；而北京的房企都是以央字头、国字头背景为主。